São Paulo é uma cidade dos anos 70: 1/4 dos imóveis é daquela década

São Paulo é uma cidade dos anos 1970. Essa é a década que concentra o maior número de imóveis construídos e ainda em pé na capital paulista. A informação pode soar empoeirada para as novas gerações, mas, considerando que se trata de uma metrópole de 463 anos, comprova o fato de que a pujança urbanística é feito recente. No total, são 760 mil casas, apartamentos, lojas e outras construções dessa década – o que representa cerca de um quarto dos 3 milhões de imóveis registrados no município.

Foi nos anos 1970 que ocorreu o primeiro grande boom da verticalização da cidade. Por isso mesmo, são justamente bairros como Jardim Paulista, Pinheiros, Liberdade e Santa Cecília os que têm maior proporção de imóveis erguidos no período. Em todos esses, mais de 40% do total de construções foram feitas nessa década.

“É por isso que a ‘cara’ urbanística de São Paulo é a tipologia que costumamos chamar de ‘pirulito no meio do lote’”, analisa o arquiteto e urbanista Valter Caldana, professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie, onde coordena o Laboratório de Políticas Públicas. “A ocupação do lote com recuos laterais de frente e fundo, absolutamente subaproveitados tanto do ponto de vista urbanístico quanto do ponto de vista do condomínio, é decorrente da Lei de Zoneamento de 1972”, diz.

Caldana pontua que essa característica, somada às dificuldades do uso misto dos lotes, “gerou essa cidade que nós temos, com todas as contradições”. “Perdemos em urbanidade. Temos baixíssima qualidade de desenho urbano”, afirma.

A segunda década em número total de imóveis na cidade é os anos 1980, quando a ocupação regular de boa parte das zonas leste e norte se consolidou. São mais de 650 mil imóveis dessa década ainda de pé.

IPTU. Os dados são do cadastro de imóveis mantido pela Prefeitura de São Paulo para a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Por isso, só contém informações de imóveis regulares e boa parte das favelas paulistanas está fora do levantamento. Segundo a gestão, o cadastro não é feito como um censo, ou seja, por meio de uma pesquisa completa em determinado momento, mas sim “uma sucessão de cadastramentos e atualizações constantes, que resultam na massa de dados atual”, afirma o órgão.

Desse modo, não é possível ter certeza completa de que a data de construção de cada imóvel na cidade está exata, mas o levantamento do Estadão Dados é certamente o mais completo e detalhado sobre a idade das construções paulistanas.

De acordo com a base do IPTU, restam apenas oito imóveis paulistanos do século 19. No outro extremo do levantamento, são mais de 750 mil construções erguidas no século 21.

Cidade jovem. Quando deixamos de analisar década por década e vemos a idade média dos imóveis em cada distrito, o mapa da cidade fica parecido com uma cebola – quanto mais perto do centro antigo, mais velhos os imóveis. Na Sé, por exemplo, cada apartamento ou loja tem idade média de 52 anos – ou seja, o ano médio de construção é 1965. No outro extremo, está o distrito da Vila Andrade, na zona sul, e do Anhanguera, na zona norte. Ali, a idade média dos imóveis é de pouco mais de 15 anos.

“Mesmo quando falamos do antigo em São Paulo estamos tratando de uma cidade jovem. Isto é importante, porque é pouco incorporado ao imaginário da sociedade”, comenta Caldana. “Muitas vezes as discussões urbanas se baseiam em falsas premissas, como se os problemas atuais fossem resultado de séculos. A Marginal é dos anos 1970, o Minhocão é dos anos 1970, a Radial Leste é dos anos 1970: nossos problemas são dos anos 1950 para cá; o que, para uma cidade, é nada.”

Por Edison Veiga e Rodrigo Burgarelli, como colaboração de Daniel Bramatti 

Fonte: O Estado de S. Paulo, São Paulo, 16/04/2017