Reação do consumo aquece fundos imobiliários

Para quem quer passar longe das burocracias na hora de comprar um imóvel ou não consegue juntar tanto dinheiro, uma opção que tem ganhado força neste ano são os fundos imobiliários (FIIs). O reaquecimento desse mercado tem dois motivos: queda de juros, que leva o investidor a buscar novas alternativas, e os primeiros sinais de melhora no consumo.

Os FIIs são produtos de renda variável em que cada investidor adquire cotas correspondentes ao montante aplicado - valor esse utilizado na compra de imóveis. O cotista recebe um valor mensal, que pode variar, referente ao aluguel dessas propriedades. Esses fundos são mais indicados como aplicações de longo prazo, com objetivos como a previdência, por exemplo.

Em 2017, o número de fundos voltou a crescer após três anos. Segundo relatório da B3, os registros chegaram a 132 ante 127 fundos registrados no ano passado.

A queda na taxa Selic, porém, já está contemplada no preço atual das cotas dos fundos, ou seja, não vai abrir espaço para gerar retornos muito maiores - principalmente os chamados fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Hipotecária (LH). A vantagem desse produto é que, com a taxa de juros em queda, ele ganha apelo frente às tradicionais aplicações em renda fixa por oferecer retornos melhores, especialmente pela isenção de Imposto de Renda para rendimentos mensais.

Mas, a grande promessa do mercado está relacionada aos chamados fundos de tijolos, um tipo de fundo imobiliário que representa um imóvel físico. A consolidação da retomada da economia e das expectativas de aumento do consumo das famílias influenciam diretamente na melhora do mercado de imóveis como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos.

Apesar de a rentabilidade obtida não garantir ganhos futuros, os fundos com maiores rentabilidades levantados pela startup Yubb, espécie de "Google" dos investimentos, estão atrelados a shoppings. Das dez maiores rentabilidades, nove são do tipo fundos de tijolos, exceto o Mérito, que é do tipo de desenvolvimento - ou seja, ele compra terrenos, constrói e vende, mas não recebe aluguéis.

"Se o consumo aumenta, principalmente o setor de galpões aumenta, porque tudo que a gente compra está estocado em algum lugar", explica o professor da Fecap e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira. "Em 2012, aconteceu uma entrega grande de imóveis. Hoje ainda há muita vacância que precisa ser absorvida. Espera-se que os espaços vazios sejam ocupados e os aluguéis aumentem", diz.

Essa tese começa a ser observada com os fundos da Rio Bravo, por exemplo. No ranking de performance por segmento da gestora, os shoppings já lideram. Em outubro, eles tiveram performance de 37,17%, aumento de seis pontos porcentuais ante setembro.

Liquidez. Apesar da promessa de bons retornos, o investidor deve estar atento à liquidez. O FII não permite o resgate das cotas antes do prazo de duração do fundo, sendo que a maioria tem prazo indeterminado. Assim, o investidor, para negociar suas cotas, deve usar do mercado secundário: negociar em pregão de mercado. Por isso, há um outro tipo de FII para dar um pouco mais de liquidez a esse mercado: os fundos de fundos, que aplicam, em sua maior parte, em cotas de outros fundos imobiliários.

Como escolher. O grande alerta em relação aos FIIs, segundo especialistas, é mostrar que nessa aplicação o investidor não terá nem a calmaria de produtos da renda fixa como o Tesouro Direto e nem as surpresas de investir em ações. 

Para escolher um fundo, Vitor Hernadez, educador financeiro e idealizador do site Jornada do Dinheiro, aconselha analisar não só as rentabilidades, mas também o relatório, que costuma ser bem mais sucinto que o de uma empresa, por exemplo. 

No caso dos fundos de tijolos, ele aconselha a analisar aspectos como se fosse para comprar um imóvel físico e atentar para  localização, qualidade do imóvel e outros inquilinos

Os fundos de papéis, que possuem recebíveis de ativos imobiliários, são mais conservadores, pois geralmente possuem vários CRIs, o que pulveriza o risco.

No caso dos fundos de fundos, o especialista explica que são mais difíceis de analisar e indica como opção para diversificar.

Hernandez também conta que pelo apelo da isenção de IR, muitos investidores se esquecem das taxas. Ele aconselha investir mais de R$ 100, pois a taxa de custódia geralmente é de R$ 10, o que representa 10% do valor. Além da taxa de custódia, as corretoras também costumam cobrar a corretagem, mas algumas já isentam a cobrança para FIIs. 

Por Jéssica Alves

Fonte: O Estado de S. Paulo, E&N, 20/11/2017